Konceptet

Økonomi, jura og skat mm.

Der er rigtig mange forhold, som skal undersøges og afdækkes i relation til økonomi, skat og jura, når man skal samle 21 familier, der sammen skal eje 5 ferieboliger i udlandet. I 21-5 har vi gjort alt for at undersøge alle elementer, hvilket er jeres tryghed for, at I ikke pludseligt står med store ubehagelige overraskelser.

Økonomi

Boligerne er spredt over flere lande og destinationer, hvilket generelt gør investeringen i en andel mere sikker, end hvis I feks. købte en enkelt feriebolig et sted, hvor I bliver 100% afhængige af netop det områdes stabilitet både politisk og økonomisk.

Hver enkelt land og hvert enkelt område har sin egen prisdannelse på boligmarkedet, hvilket vil udjævne konjunktur forskellene. Eksempelvis kan lavkonjunktur på f.eks. det spanske marked udjævne eventuel højkonjunktur i f.eks. Frankrig osv. Med andre ord vil en 21-5 feriebolig-del være mere pris-stabil end en enkelt feriebolig, og man er dermed mindre afhængig af et enkelt lands prisudvikling.

De faste driftsomkostninger tager bl.a. udgangspunkt i reallønnen i de pågældende lande, og også her vil driften være udjævnet over de pågældende landes udgiftsniveau.

Det er ikke nemt at budgettere driften af 5 boliger i udlandet, men nu har vi heldigvis mange års erfaring med dette, hvilket gør at risikoen for ubehagelige overraskelser er lav.

Fællesudgiften til foreningen dækker alle omkostninger til driften af boligerne, lokale skatter, administrationshonorar til 21-5 osv. Det eneste der skal betales ud over, er rengøring samt el, vand og varme efter hvert ophold samt familiens del af de samlede ejendomsværdiskatter.

I fællesudgiften er der ikke sat penge af til nyt tag om 35 år mm., til dette tilbyder vi at få udarbejdet vedligeholdelsesplaner for de 5 boliger, så foreningen evt. kan spare op til dette via en grundfond.    

Alle familier deponerer i foreningen et års fællesudgifter, således at alle er sikret, hvis nogen skulle stoppe med at betale de løbende fællesudgifter.

Såfremt foreningen vælger at opgradere eller forbedre på boligerne, skal dette ske via afstemning på generalforsamling. Her sættes arbejderne ikke i gang, før alle har indbetalt eventuelt ekstra indskud.

Vi bliver ind i mellem spurgt: "Hvad hvis der nu sker noget med boligerne, som koster penge, og det ikke er dækket af forsikringen?" 

Til det svarer vi: "Jamen så er det jo ekstra godt at være 21 familier om at dele regningen, i stedet for at man skulle sidde med den hele selv".

Spøg til side, boligerne er fuldt forsikrede, men der KAN jo godt opstå en eller anden helt ekstraordinær eller uventet udgift, når man ejer fast ejendom. Alle som har ejet ejerbolig, har oplevet uventede omkostninger til et eller andet i ejerforløbet. Og så er det altså rart at kunne dele disse udgifter med 20 andre familier. 

Jura

21-5 foreningerne er meget stramt regulerede. Af kendte konstruktioner minder 21-5 opbygningen mest af alt om set up'et i andelsforeninger. Den største forskel er at der ikke er lån i 21-5 foreninger, og dermed er der rent faktisk en meget mindre risiko ved at købe en andel i en 21-5 forening end feks. at købe en andelsbolig.

Den stramme regulering i 21-5 foreningerne gør bl.a. at en familie som ophører med at betale sine fællesudgifter, kan af de øvrige familier blive ekskluderet af foreningen. Hvis det sker, skal den ekskluderede familie afhænde deres feriebolig-del, og hvis de ikke selv tager skridt til at gøre det, vil 21-5 gøre det for dem.

Det er hårde betingelser, men lige netop i 21-5 er det vigtigere at beskytte fællesskabet mod eventuelle dårlige betalere, end at en familie med økonomiske udfordringer beskyttes. Vi vil i 21-5 naturligvis gøre alt for at hjælpe familien med at sælge til den bedste pris, med i sidste ende er det fællesskabets interesser, som vi varetager.

De 21 familier i en forening er de legale (ene)ejere af de 5 boliger.

Det er de 21 familier - og ingen andre, som ejer de 5 ferieboliger.

Foreningerne stiftes som Partnerselskaber (PS), hvilket er en optimal måde at gøre det på, idet er der bl.a. ingen omskødnings-omkostninger er ved gensalg, samt solidarisk hæftelse.

Som ejer i en 21-5 forening bliver I således legale medejere 1/21 af de 5 ferieboliger.

Flertalsbeslutninger

Alle almindelige beslutninger træffes med simpelt flertal, mens væsentlige træffes med 2/3 flertal.

Dette sikrer at der ikke kan sidde en "Rasmus Modsat" i foreningen og blokere for fornuftige beslutninger.

Det kræver således også 2/3 til at nedlægge foreningen. Såfremt dette besluttes realiseres (sælges= boligerne, og pengene fordeles lige mellem familierne.

Arveregler

Der er forskellige arveregler i alle lande. 21-5 rådgiver alle familier separat i denne henseende, helt afhængig af hver families sammensætning.

Skat

- 4 typer skat er i spil ved ejerskab af fast ejendom:

Ejendomsskat
Lokale ejendomsskatter, disse er for de 5 boliger indeholdt i de faste fællesudgifter.

Ejendomsværdiskat (den gamle lejeværdi af egen bolig)
Som ejer af en 21-5 feriebolig-del, er I stillet mht. ejendomsværdiskatten, fuldstændigt som hvis I ejer jeres egen feriebolig alene.
I skal derfor betale 1/21 del af den samlede ejendomsværdiskat for de 5 ejendomme, ud over de faste fællesudgifter.
I det notat som vi udarbejder i forbindelse med lanceringen af de enkelte foreninger, har vi beregnet, hvad I kan forvente at skulle betale i ejendomsværdiskat hvert år.
Hvert år leverer 21-5 tallet for ejendomsværdiskatten til brug for jeres selvangivelse.

Rådighedskat
Der er ingen rådighedsbeskatning, da en feriebolig-del kun kan købes af private med beskattede private midler.

Avancebeskatning (ved salg af jeres feriebolig-del)
I betaler ikke avanceskat i Danmark af jeres eventuelle gevinst, når I sælger jeres feriebolig-del, når I blot kan anskueliggøre, at I har benyttet alle fem boliger i løbet af jeres ejerskab. Der kan komme eventuelle lokale avanceskatter i spil (som I også skulle have betalt, hvis I havde jeres egen feriebolig).

Investering

Hvordan vil prisen på en feriebolig-del udvikle sig?

Når man køber fast ejendom - det være sig helårs- eller feriebolig i både ind- og udland, tænker langt de fleste først og fremmest over, om boligen opfylder de behov, man gerne vil have dækket med købet.

Det vigtigste for de fleste er derfor brugsværdien - om boligen vil danne den helt rigtige ramme om en del af familiens fremtidige ferier. Investeringsperspektivet dog også en faktor, som de fleste har med i deres overvejelser, når der købes fast ejendom, og dette gælder nok endda især for køb af ferieboliger i udlandet.

Vi har ikke designet vores ejerforeninger som investeringsobjekter, men det er rart på forhånd at have en fornemmelse af, at I kan komme af med jeres andel igen - uden at tabe penge.

Vi handlede de første gensalg i 2016 og sælger løbende for familier som er med. Nogle skal skilles, andre er blevet syge eller det der er værre, nogle få passer det ikke godt for, men de fleste som vi sælger for, vælger at hoppe over i en anden større eller mindre 21-5 forening. Interessen for gensalgene er løbende stor, og liggetiderne er som regel meget korte.

Den gennemsnitlige værdiforøgelse har været over 50%, og gennemsnits-ejertiden for de sælgende familier har været ca. 3,5 år.

21-5 har vist sig at være en god investering på den korte bane

Allerede nu konstaterer vi grundlag for, at en feriebolig-del har en værdiforøgelse allerede det første år. Altså fra tidspunktet hvor foreningen stiftes og I betaler for jeres feriebolig-del - til tidspunktet, hvor alle 5 boliger er i brug af jer og foreningens øvrige familier. Den væsentligste årsag til værdiforøgelsen er, at vi oplever, at mange familier gerne vil købe sig ind en allerede etableret forening, fremfor at være med til at stifte en ny. I kan sammenligne det lidt med at købe en lejlighed på projektplan, her er der ofte også en værdistigning, når lejligheden efterfølgende er klar til benyttelse.

Ved at købe sig ind i en etableret forening kan man:
- se de faktiske 5 boliger, der allerede er indkøbt. (Er I med til at etablere en forening, købes boligerne først når foreningen er stiftet.)
- booke ferier med det samme. (Er man med til at etablere en forening, går der op til et år, før I kan komme på ferie.)

Med baggrund i især de ovenstående to punkter, har vi erfaret at der er stor interesse for en ”brugt” feriebolig-del. Interessen fører helt naturligt til en værdiforøgelse allerede fra det tidspunkt, hvor alle 5 boliger er klar til brug!

Vi forventer ikke at I køber en feriebolig-del, og kun ejer den et kort stykke tid, men det er godt at vide, at I kan sælge igen til en fornuftig pris - selv på den korte bane. Værdiforøgelsen ved etablering - dvs. når vi går fra stiftelsen til foreningens 5 boliger er i fuld drift, er baseret på de faktiske salg vi har foretaget for nogle af vores 21-5 familier.

Ud over at der skabes værdi ved at få en forening i drift, er der især to faktorer, som også spiller ind:

Vi er Danmarksmestre i boligkøb i udlandet. Ingen har købt og efterfølgende renoveret over 125 individuelle drømmeboliger rundt omkring i Sydeuropa. Vi har derfor en helt unik erfaring, der gør, at vi er rigtig gode til at finde de bedste boliger og købe dem til meget fordelagtige priser.

Vi køber oftest håndværkertilbud eller deciderede ruiner som skal om- og tilbygges. På den måde skaber vi værdi i boligerne. Vi kan konstatere at en stor del af de istandsættelsesarbejder vi får udført, tilfører boligerne stor værdi – ud over den pris vi betaler for ombygningerne.

Ovenstående faktorer er med til at skabe værdi både på den korte og på den lange bane.

"Boliger stiger altid over tid"

Nedenstående graf viser udviklingen i de danske huspriser 1938 – 2010, renset for inflation.
Priserne rundt om i verden følger samme mønster, så længe vi holder os til traditionelle destinationer og markeder, og ikke vover os ud på usikre markeder og lande med ustabile økonomiske og politiske klimaer.
Billedet er tydeligt - over tid stiger priserne på boliger mere end inflationen.
Der vil altid være perioder med prisfald og prisstigninger, men gennemsnittet er tydeligt.

Kilde: Danmarks Nationalbank

Historien viser at boliger altid stiger over tid - og endda mere end inflationen. Samtidig viser historien også, at timingen og ikke mindst beliggenheden, er vigtig.

Mange der har købt boliger i både ind- og udland i de gyldne år lige før finanskrisen, har oplevet endog meget store prisfald. I nogle lande/områder/byer er bunden næsten gået ud af markedet, men de fleste har rettet sig, nogle er endda steget til et højere niveau end før finanskrisen.

Danmark oplever, at yderområderne lider mens priserne i storbyerne blomstrer, resten af verden reagerer på nøjagtig samme måde.

Når vi udvælger destinationer til vores ejerforeninger, går vi uden om de potentielt for følsomme markeder, for på den måde at sikre en så stabil prisudvikling som muligt.

Investeringsaspektet er slet ikke det vigtigste, når I skal tage beslutningen om at være med i en ejerforening fra 21-5. Men det er rart at vide, at I med en 21-5 feriebolig-del med overvejende sandsynlighed vil opleve en værdiforøgelse - både på den korte og på den lange bane.

Finansiering

Hvordan skal I finansiere købet af en 21-5 andel?

Når I køber en 21-5 feriebolig-del, betaler I indskuddet kontant til jeres ejerforening umiddelbart efter foreningen er stiftet. Hertil kommer sikkerhedsstillelse for 1 års fællesudgifter, som bliver liggende i foreningen i hele jeres ejertid.

Der kan ikke opnås sikkerhed i foreningens boliger, hvorfor der ikke kan opnås realkreditbelåning i boligerne. Dvs. I skal selv finde købesummen:

1. I har allerede rådighed over beløbet og betaler kontant.
2. I har friværdi i jeres danske bolig (eller anden fast ejendom), som I udnytter og dermed belåner.
3. I låner pengene i et pengeinstitut.

Vi arbejder på en finansieringsløsning, og vi har kontakt til flere banker, som gerne giver lån til køb af en andel i 21-5.

Der kan ikke optages gæld i boligerne i en 21-5 forening, men I må gerne stille sikkerhed i jeres andel, såfremt I låner pengene i en bank.

Kontakt os såfremt hjælp til finansiering kunne være interessant for jer.

Professionelle samarbejdspartnere

Når man arbejder med det vi gør, er det naturligvis yderst vigtigt, at vi har nogle dygtige og professionelle samarbejdspartnere.

Vi sætter meget stor pris på den sparing vi får fra vores partnere, som er med at gøre 21-5 konceptet stærkt og solidt både mht. økonomi, skat og jura.

Hvor tjener 21-5 sine penge?

Alt er helt åbent og transparent i 21-5, vi tjener vores penge to steder:

Når vi stifter en forening, får vi en procentedel af det samlede indskud. Vi er derfor helt frie til at handle til vores foreninger, og har ikke på nogen måde en honorar struktur, som feks. afhænger af afslag ved køb eller andet. Kun på denne måde kan vi være 100% uafhængige af hvilke boliger vi køber, hvilket i sidste ende skaber de bedste resultater for vores familier i foreningerne.
Beløbet til os er indeholdt i prisen på andelene i foreningerne, og er således ikke noget som skal betales ud over.

Vi kan allerede nu konstatere, at vi i alle stiftede 21-5 foreninger skaber mere værdi, end vi har kostet.

Værdierne skabes primært fordi vi er gode til at finde de helt rigtige boliger og købe dem til de helt rigtige priser, men lige så meget fordi vi tilfører så meget værdi ved at sætte mange af vores boliger totalt i stand.

Det kalder vi win-win.

Når boligerne går i drift, får vi et administrations honorar - som er indeholdt i fællesudgiften.  

Foreningerne er knyttet til os i 3 år fra stiftelsen, derfra er foreningerne frie til at finde anden administrator. Vi vil gøre alt hvad vi kan, for at ingen forening nogensinde "flytter hjemmefra", det er en ubærlig tanke :-).

Ved gensalg tjener vi et lille administrationshonorar, for at få køber ind på alle dokumenter i foreningen. Såfremt vi skal stå for salget, gør vi dette for et sædvanligt honorar, som gerne skulle stå mål med den værdi vi skaber for vores familier.

Alle ovenstående honorarer er beskrevet i aftalen for hver forening, og er således helt åbent ved tilmelding til vores foreninger.

Til salg:

Se her om der er forening åben for tilgang lige nu, som matcher jeres families drømme og behov

› Åbne ejerforeninger


Kontakt os i 21-5, hvis du gerne vil vide mere

Skriv til info@21-5.dk eller ring på 70 26 11 55